Qué es y cómo funciona la subrogación préstamos hipotecarios

  1. Cuando hablamos✔ de la subrogación préstamos hipotecarios💰 debemos indicar que se trata de mejorar las condiciones en las que se encuentra la hipoteca, esto mediante a un cambio en la entidad bancaria o bien en sustituir al deudor por otra persona. A continuación te vamos a explicar un poco la forma en la que trabaja y como conseguir las mejores ofertas de subrogación de prestamos hipotecarios.

¿Qué es una subrogación préstamos hipotecarios?

Cuando se menciona el término subrogación de hipoteca quiere decir que se cambiara la hipoteca de entidad bancaria. Ahora bien, existen dos posibles variantes que son:

Subrogación de acreedor

Esta es la más utilizada y la más conocida, básicamente trata de trasladar una hipoteca de un banco a otro banco. Esta es una medida que toman los clientes para poder mejorar las condiciones de la hipoteca con el fin de pagar menos al mes y en el monto total. Esto se consigue en la negociación de intereses más bajos, disminución de comisiones o bien la eliminación de clausulas abusivas.

De igual forma es utilizado para conseguir una modificación en el tipo, esto con el fin de aprovechar las bajas hipotecas a interés fijo de la actualidad, de esta manera también se garantiza que la cuota no varié con el pasar de los años.

Subrogación de deudor

Este es el otro modelo de subrogación préstamos hipotecarios, en esta consiste en el cambio del titular por otra persona. Por ejemplo, aquel comprador de un inmueble asumirá todas las cargas del préstamo hipotecario con la que cuenta el vendedor cuando se efectúa la compraventa.

Con esto se consigue un ahorro en nuevas firmas de hipotecas. Sin embargo, estas trae consigo las siguientes limitaciones:

  • No se puede seleccionar el banco.
  • Las condiciones no entran en negociación.
  • No se podrán reclamar los gastos.

¿Cuáles condiciones mejoran con la subrogación de la hipoteca?

En esta oportunidad nos centraremos más en la subrogación de acreedor, puesto que es la más común. Estas serán algunas de las condiciones podrán ser mejoradas:

Interés hipotecario

Con una subrogación préstamos hipotecarios podemos conseguir una reducción o modificación del tipo de interés. Un ejemplo de ello es cambiar de una hipoteca variable a una que sea fija. De igual forma se puede realizar un cambio en el índice hipotecario, por ejemplo, cambiar una hipoteca con IRPH a una que cuente con Euribor.

Comisiones y vinculación

Con el uso de una subrogación podremos conseguir eliminar ciertas comisiones que nos limitan nuestra capacidad de operar, por ejemplo la amortización anticipada o bien sea la novación, de igual manera podremos despojarnos de ciertos productos que son innecesarios, como algún plan de pensionados.

Causas declaradas como abusivas

Si contamos con una hipoteca y esta posee una clausula abusiva, como lo es una clausulas suelo, con el uso de un traslado las podremos eliminar. Sumado a esto, si optamos por una subrogación préstamos hipotecarios contaremos con la posibilidad de poder reclamar una devolución del suelo en la entidad bancaria anterior. De igual manera con este movimiento podremos eliminar otras clausulas abusivas que encarecen la hipoteca, como lo es el índice IRPH o los intereses cobrados por demora con un alto porcentaje.

Plazos de reembolso

También podremos aprovechar los traslados para acortar o alargar los plazos de devolución de un préstamo hipotecario.

Pasos para hacer una subrogación préstamos hipotecarios

Algo es cierto, a diferencia de lo que es una novación, para una subrogación de una hipoteca no requerimos de la aprobación del banco. Ahora bien, es necesario tener por lo menos tres años pagando el préstamo sin ningún tipo de retraso, al igual que contar con un buen historial crediticio, de no contar con esto ningún banco realizara alguna oferta.

Si nos encontramos totalmente seguros de que deseamos cambiar de bando a una hipoteca deberemos de seguir los siguientes pasos:

  1. Infórmate sobre el mercado hipotecario: por lo general, el principal motivo para el cambio de una hipoteca es para el mejoramiento de las condiciones del mismo, es por ello que es de importancia conocer cuáles son las mejores hipotecas para subrogarlas.
  2. Compara y negocia: lo siguiente que se debe realizar es acudir a diferentes agencias bancarias y ver que oferta están dispuestos a hacernos. No obstante, es recomendable de que nuestro banco quiera estar informado de ello, por lo que se recomienda que le informemos lo que estamos haciendo, puesto que si este desea mantenernos como cliente, estará dispuesto a una novación o cambios en las condiciones hipotecarias que tenemos con él.
  3. Acepta la propuesta y espera: cuando realicemos una solicitud, recibiremos una oferta por parte de la entidad bancaria para la subrogación. Al recibirla se recomienda estudiarla para poder decidir si es conveniente aceptarla o no. Una vez que lo aceptamos, este banco se encargara de notificárselo a nuestra entidad bancaria dentro de un periodo de 7 días. En los 15 días siguientes, nuestra entidad bancaria nos podrá realizar una contraoferta que puede igualar o mejorar las condiciones de la misma.
  4. Elije una oferta o contraoferta: en la actualidad, tenemos la libertad de poder elegir cualquiera de las opciones que nos parezca mejor. Anteriormente estaríamos obligados a aceptar la oferta de nuestra actual entidad financiera si esta igualaba o mejoraba la oferta de subrogación.
  5. Formalízala: en el caso de que nuestra entidad bancaria no realice alguna contraoferta, o la misma no llegue a igualar a la oferta actual podremos elegir libremente el cambio de hipoteca de banco. Es debido aclarar que se debe realizar una escritura de la subrogación al igual que se deben asumir todos los gastos generados por dicha operación.

¿Qué es mejor, la subrogación o la novación?

Si deseamos realizar una subrogación, lo mejor es que primero se negocie con nuestra entidad bancaria una novación en primer lugar. Esto quiere decir que primero negociemos las condiciones de la hipoteca o conseguir alguna mejora.

La novación es mas económica en este caso, debido a que en ella no tendremos que realizar una nueva tasación, a menos que consideremos añadir o quitar tanto titulares como garantías o bien ampliar el capital. Ahora bien, el banco no está obligado a realizar una novación, por lo que en muchos casos la subrogación es la única salida.

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